换帖帖房产走势好文一篇。

嗯。一来我一个多月不写博了，二来我很少看房产走势的文章，今儿自个儿觉得看到一篇好的，所以分享给大家，也算是博文一则了-_-

===========================
相关讨论请见：http://club.pchome.net/thread_1_15_4467748_1__.html

最近看到山上很多人说房价要崩盘，更多人说这只是空军的梦想，就以我的观点说说中国房产吧。没错，最佳的调整时期已经过去了，是这次世界经济危机把天朝多年宏观调控的脚步完全打乱了，现在所能看到的只有混乱，混乱的市场，混乱的反弹，混乱的暴涨，混乱之后呢？我们该怎么办？

就经济而言，前些年天朝所执行的大多政策都是非常令人佩服的，可以说做到了深思远虑，既保持了长期增长又避免了国内市场的过度开放。 可惜，这次危机来的不是时候，而天朝采取的反应从经济学的角度讲，是非常中庸的，人民在不久的将来将为一切买单。

经济危机的发生本身说明了经济结构上的许多问题需要通过这一次较大的调整来得到化解，换句话说中国的产业结构需要改革，过度依赖出口就只能被美帝玩弄于股掌。其实调整，转型云云几年前就被天朝的智囊计划好了，几年来的调控政策虽然效果不明显但是总体有效的，在我看来，这次危机正好帮助天朝经济结构做一次彻底的转型，淘汰一大批没有竞争力，没有技术含量的企业，然后扶持那些最优秀的企业走向世界。最好的方法无非让他们早死早超生，就算经济停止增长，甚至负增长1/2年最终在回暖后我们可以一飞冲天，天朝将在此次危机n年后跃升为世界上经济，科技，军事头号大国。（yy下）

然而事实是我们采取了所谓的保八的政策，强行拉动内需。过早的大量投入资金所起到的效应只能是暂时性的，毕竟世界上大多国家都没有走出低谷，虽然金融在有力的反弹，不过绝对不是很多人以为的v型反弹，事情也远没有那么简单就结束。回到gdp，今年的数字是好看了，别人或是负的或是0，我们一下子复苏了。但是等这一系列投资都落实完了，垃圾企业都救活了，房产非但没有合理回落反而飙升了，股市继续大起大落，到那时候我们怎样继续发展？光靠继续卖地造房子？还是靠印人民币？要知道当信心搞坏了就什么都没了。顺便说一句，别人救市，加大公共投资是因为别人负增长了，泡沫差不多挤完了，政府出手了。而我们的政策，恐怕只能从政治而不是经济的角度来理解。

说到房产，山上多数人都觉得上海不可能崩盘，但是我请tf 们用脑子想想，光看房价短短几年来飙涨的速度，完全不用做什么深奥的分析，也能猜道这样是不是合理的，是不是可持续的。你敢说短短几年天朝财富翻了3倍？或者说莫名其妙需求大了好几倍？之前就没人结婚需要买房，也没有硬盘要来上海投资的？既然不是一夜之间大家都要结婚买房了，或者世界人民都要来移民上海了，那就只能是炒作。其实那么白痴的道理谁都明白，只是当第一次大家认为会跌，他没有跌反而翻了一翻，当第二第三次大家觉得要下来了他还在继续翻翻，所有人都不再自信了，都认为在政府的干预下经济定律失效了。那么定律有没有可能失效呢？很遗憾，就现在的征兆来说，没有可能。要知道房地产市场价格的浮动往往需要相当一段时间的延迟才把实际情况反映出来的，因为他不像股市般可以实时交易，很多的交易更不是透明的。如此信息不对称的情况下产生泡沫相当容易，涨的时候往往可以涨到其实际价值的2倍3倍，甚至更多，等跌的时候一样可以跌倒实际价值的二分之一你也不敢买，因为所有人都会告诉你还要继续崩盘，就像现在大家觉得会继续涨一样。人的心态基本都是一样的，暴涨的时候害怕错过了就没了，把所有家里积蓄投进去把不合理的房价继续托高，等到跌了20%，所有人都会持币观望，导致所谓的崩盘。这就是为什么房产也是永远只会涨过头，跌过头，没有可能停留在一个合理的价格区域。多数人可能不了解房地产的周期性原理，世界上没有什么东西是不断增值的，包括房子，只不过楼市可以给你一种永远增值，最不济也能保值的错觉。为什么是错觉？很简单，楼市的周期很长，长到超出很多人对市场周期的理解，这里的多数tf可能从懂事起还没有经历过几个完整的周期，这更让人相信在我们伟大祖国的支持下，某些东西只会长，怎么可能会跌呢。事实上一个周期从低谷到顶端可能历时十年甚至更长，然后进入数年漫长的回落期。简单的说，实际需求的增长是有限的，绝对没可能超过实体经济的增长或者你工资的增长。100年后的历史课本上你会看到的是天朝与世界上任何一个国家相同，楼市几次大起大落后，扣除了货币因素的平均年增长不超过10%。

相当一部分人买房是怀着投资的心理，光身边朋友买房用来闲置的就不在少数，光凭这一点就知道实际的需求远没有多军们想的那么高，当这些买来投机倒把的人都害怕了，出货了，那政府再努力稳定房价也为时已晚了。还有人说不升值租出去收钱也不错。这是另外一个误区，千万别觉得的当房东是件一本万利的事情。首先在那么高的房价下收租金是一种回报很低的投资，大家可以看下这个被用来衡量房价合理区域的公式 :House P/E Ratio=House price/ Rent-Expenses。现在来看这个P/E值明显过高的，也就是说你现在买房来出租当心等房子报废了还没收回实际投资。还有就是这个公式里的 Expeses恐怕很多人都忽略了，我曾经查过好几个房产基金的帐，遗憾的告诉你，如果打算长期出租，必须预留房租总收入的三分之一到一半为长期维护做准备。三十年后如果你不大量投入资金对房子的里里外外做全面整修，基本你的房子是无法使用了。即使做了整修，租价也不可能再像你当初预期的那么高了，参考 70年代的老公房。

恐怕很多人都以为政府是万能的，只要牵涉了政府利益就不会跌，政府只要控制土地就能控制一切。那我告诉你没有一国的政府是万能的，包括我们伟大的CCP。市场还是有他的规律的，真的到了时候怕是政府也得被市场耍，世界上那么多国家政府破产的案例难道是摆着看的？或许对于大多数人来说这是绝对不可能的，因为从我们80后懂事起就知道我国政府是万能的，经济从来就没有停止过高速增长。怕是要等我们再活个几十年才会了解几十年前有没有走很多弯路。

综合以上观点，我认为楼市会怎样已经没什么好多讨论了，显而易见，不相信的随便找个发达国家大城市100年扣除通胀的地产走势来看看，有没有平均涨幅每年超过10%的。至于确切什么时候会跌，怕是没人知道，我猜1-2内等这一波公共投资全落实了以后，如果经济增长略微出现回落的迹象，这一波基本就over 了。最值得关注的其实已经不是会不会跌，而是崩了我们怎么办？最怕的无非是政府如果对崩盘没有充分的认识和准备，无力挽救整体经济或者反应不当的话，现在即使套现很可能等崩盘了手里持的一样是草纸，届时现在无力买房的到时候不是无力买房，而是买不买得起电视冰箱了。再然后，事体就要不和谐了。。。

最后但愿我所说的永远不会发生，但愿在天朝的土地上永远和谐。